«Лучше сделать все под себя на стадии проектирования», Коммерсант
Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент».
— Почему девелоперы стали уделять больше внимания коммерческой недвижимости при строительстве жилья?
— Рынок девелопмента Екатеринбурга очень тесный, конкуренция крайне высокая, поэтому качество продукта должно быть соответствующее. В идеале, вокруг дома должно создаваться замкнутое пространство, чтобы люди получили все необходимое — от продуктов до услуг. И покупателю интереснее приобрести жилье с готовой инфраструктурой. Соответственно, проектируя жилой комплекс и предусматривая в нем наличие коммерческой недвижимости на первых этажах, мы повышаем привлекательность жилья. Это один из показателей того, что качество продукта растет — улучшается не только отделка, но и сопутствующая инфраструктура.
— В каких случаях размещение коммерческих площадей на первых этажах жилья оправданно?
— Практически во всех. Прежде всего, с экономической точки зрения. Если люди покупают квартиру на первом этаже для проживания, все их потенциальные неудобства понятны и такое жилье приходится продавать с дисконтом. Второе — эстетическая сторона. У нас был опыт реализации как жилых, так и нежилых зданий на первых этажах. Жить там люди не хотят.
— Нужно ли девелоперу контролировать состав арендаторов?
— Мы контролируем это на стадии проектирования — предлагаем готовый продукт под конкретного арендатора. Если это предприятие общественного питания, оно проектируется по нормам общепита. Парикмахерской покупать такое помещение будет глупо. Ограничение состава арендаторов в принципе невозможно — все площади мы продаем, а право собственности охраняется Конституцией РФ. Если собственник приобретает помещение, он имеет право его перепрофилировать. Влиять на него мы не можем. Но наш опыт работы с дольщиками показывает, что помещения используются по целевому назначению.
— С ритейлерами консультируетесь на стадии проектирования?
— К примеру, в одном из жилых комплексов мы предполагаем наличие большого супермаркета, имеющего собственную кулинарию. Ритейлеры дают нам свои технические условия для будущего магазина, и мы проектируем помещение совместно. Другой вопрос в том, как девелопер позиционирует свой объект — нужно ли ему повышать инвестиционную привлекательность своего объекта или нет. Мы используем комплексный подход и считаем, что нужно.
— На каком этапе чаще подключаются будущие собственники?
— На всех этапах. На стадии проектирования можно создавать помещение по собственному желанию, а после — брать то, что получилось у девелопера. Разница, на мой взгляд, существенная. Очевидно, что лучше сделать все под себя на стадии проектирования.
— Но девелоперу выгоднее продать готовый продукт, чем снижать стоимость и продавать на стадии проекта?
— Подход гибкий. С одной стороны, да. Если мы говорим, к примеру, об офисном помещении, его стоимость напрямую зависит от стадии готовности. И нам удобнее реализовать его по мере готовности. Но если мы говорим, что нам важна инфраструктура, у нас есть определенный риск — будет ли востребовано рынком то, что мы заложили в проект. Этот риск нивелируется тогда, когда к нам заходит потенциальный дольщик на стадии проектирования. С точки зрения экономики, может, что-то и теряется. Но с другой стороны, мы получаем именно тот продукт, который задумывали.