Генеральный директор "Синара - Девелопмент" Т.Уфимцев: Механизм частно-государственного партнерства позволяет реализовать амбициозные проекты, Интерфакс Урал
"Синара-Девелопмент" (входит в Группу Синара), созданная в 2009 году, досрочно сдает в эксплуатацию жилой комплекс "Альбатрос". На старте новые знаковые для девелопера проекты – строительство Международного выставочного комплекса в Екатеринбурге и курорта "Архыз" в Карачаево-Черкесии. Оба они реализуются с участием государства. О плюсах и минусах механизма частно-государственного партнерства, посткризисных рыночных условиях, а также о задачах, стоящих перед компанией в перспективе, в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал генеральный директор ОАО "Синара - Девелопмент" Тимур Уфимцев.
- Тимур Александрович, в этом году строительный бизнес начал постепенно выходить из кризиса. Как вы оцениваете текущую ситуацию? Есть ли позитивные сдвиги по сравнению с 2009 годом?
- Позитивные изменения действительно есть. Сегодня восстанавливается платежеспособный спрос: покупают много, но по кризисным ценам. Если сравнивать с 2009 годом, то мы ощущаем положительную динамику. Прошлый год я назвал бы годом выживания или удержания позиций, в 2010 году есть намеки на развитие. А следующий год, можно уверенно сказать, будет для нас годом развития.
- На какие финансово-экономические показатели ориентируете по итогам этого года?
- Оперировать традиционными понятиями бюджета доходов и расходов (БДР) не совсем корректно применительно к девелопменту. Ведь застройщик может отразить выручку один раз в два-три года после сдачи объекта. До этого он может показывать даже минусовые показатели, но говорить, что у компании все плохо, не очень объективно. В 2010 году мы сдали в Волгограде один из крупнейших жилых комплексов около 40 тыс. кв. метров, и по итогам года ожидаем выручку свыше 1 млрд рублей. А в прошлом году это показатель составлял 650 млн рублей, потому что в 2009 году все объекты еще строились. По предварительным прогнозам, консолидированная чистая прибыль компании в 2010 году составит порядка 100 млн рублей – это практически 100% прироста к прошлому году. Но и это не отражает объективную ситуацию. Ведь в этих показателях не учитывается, как пополнился портфель заказов, не берутся в расчет проекты, которые готовятся к запуску или находятся в разработке.
- Ваша компания осуществляет комплексное управление проектами в области жилой и коммерческой недвижимости. С учетом рыночных реалий, какое направление для вас сейчас в приоритете?
- Конечно, в условиях выживания в приоритете - жилая недвижимость. Так было и в 2009 году, и сейчас, потому что это более понятный рынок и более ликвидный товар. И в 2011 году это направление мы будем активно развивать. Но если говорить о дальнейшем развитии, то на первый план должно выйти комплексное освоение территории (КОТ). Под КОТом мы понимаем не только жилую недвижимость, но и коммерческую в самом широком смысле этого слова: офисные здания, торговые и выставочные центры.
- Какие механизмы финансирования строительных проектов считаете для себя оптимальными?
- Самым оптимальным является проектное банковское финансирование в пропорции 30% собственных средств, 70% привлеченных. В качестве примера можно привести программу "Стимул" федерального и свердловского АИЖК, которая позволяет финансировать застройщика или инвестора на стадии строительства как раз в такой пропорции. Это очень продвинутый и востребованный продукт. Насколько я знаю, лимиты в Свердловской области были разобраны сразу же. Синара-Девелопмент приняла участие в программе "Стимул" при строительстве жилого комплекса "Альбатрос", строительство которого завершится до конца года.
- По вашим оценкам, какова сегодня рентабельность в девелопменте? До кризиса часто приходится слышать про сверхприбыли застройщиков…
- Поскольку наша компания была создана в разгар кризиса, опыта работы в самое "тучное" время у нас не было, поэтому говорить относительно того, что было тогда, я не могу. При этом допускаю, что до 2008 года существовала возможность шальных денег. Сейчас, для того, чтобы "жир" скопился, скажем, на стадии лэнд-девелопмента, должны быть какие-то внешние условия, например, дефицит земельных участков. Однако на настоящий момент недостатка в земельных участках нет, повышенной ликвидностью они не обладают. Следующий этап - строительно-монтажные работы. Все были свидетелями, сколько подрядных компаний за последние два года обанкротилось, и сегодня этот рынок остается очень тесным, рентабельность на нем вряд ли какая-то космическая. Если предполагать возможность получения сверхприбыли при реализации, то мы должны иметь беспрецедентный рост стоимости квадратного метра, чего также не наблюдается. Что касается Синары-Девелопмент, мы рассматривает девелоперские проекты, где рентабельность составляет не менее заданной нам инвестиционным комитетом Группы Синара - 19%. Это обязательное условие для вхождения нашей компании в проект.
- Готовится к досрочной сдаче в эксплуатацию жилой комплекс "Альбатрос" в Екатеринбурге. Какой процент квартир в нем уже продан? Какова стоимость квадратного метра?
- Средняя стоимость 48 тыс. рублей за кв. метр. На стадии строительства продано более половины квартир.
- Какую модель продаж вы используете? Работаете ли через агентства недвижимости?
- Квартиры в "Альбатросе" реализуем собственными силами, используем программы долевого строительства, которые максимально защищают права будущих жильцов. С риэлтерами компания работает на проектах, которые мы ведем в городах-спутниках Екатеринбурга – Сысерти, Березовском, Большом Истоке, Верхней Пышме. Там целесообразнее привлекать крупных риэлтеров, у которых достаточно серьезная база, и куда клиенты обращаются не по конкретному жилому комплексу, а просто желая купить квартиру в определенном ценовом диапазоне.
- Ваша компания использует в своей работе механизмы частно-государственного партнерства. В частности, при реализации проекта по строительству "Центрального стадиона" в Екатеринбурге. Каковы преимущества ЧГП, и какие риски в этом механизме есть для бизнеса?
- Плюсы государственно-частного партнерства заложены в самой его сути: этот механизм позволяет реализовать амбициозные проекты стоимостью свыше 1 млрд рублей, а порой исчисляемые и десятками млрд рублей. А главный минус - все решается очень долго: с момента первого разговора до поступления первого «государственного рубля» в проект проходит в лучшем случае 1 год, а порой это затягивается и на более долгий срок. Главное нужно понимать, что государственно-частное партнерство возможно не на пустом месте, значительные инвестиционные ресурсы должны быть уже вложены в проект. Если говорить о "Центральном стадионе", то на сегодня Группа Синара инвестировала в проект 1,3 млрд рублей.
- На каком этапе сейчас находятся работы по строительству Центрального стадиона?
- Демонтаж конструкций завершен на 100%. Сейчас идут строительно-монтажные, внутренние штукатурные. кровельные работы. Особенность последних в том, что кровля одновременно является и местом для установки сидений, поэтому там делается "пирог" из теплоизоляционных материалов и гидроизоляции. Сиденья для зрительских трибун уже заказаны. Финансирование всех работ осуществляется за счет средств инвестора проекта Группы Синара и генерального подрядчика ООО «Астра-Строй». Пока все идет по плану, готовность объекта около 80%. Если говорит о сроках завершения проекта, то реконструкция будет завершена в течение 8 месяцев с момента поступления в полном объеме заемных средств в рамках кредитной линии банка «Глобэкс» в размере 1,143 млрд рублей, которые мы ожидаем до конца года.
- Расскажите о других ваших проектах в Свердловской области. Каковы их параметры?
- Большие перспективы мы связываем с проектом Международного выставочного центра (МВЦ) – Евразия-Экспо, который расположится на юго-востоке г.Екатеринбурга и станет первым этапом в реализации нашего КОТа «Новокольцовский». Это будет уникальный центр, единственная региональная выставочная площадка, сопоставимая по масштабам с московскими аналогами. Общая площадь первой очереди составит около 93 тыс. кв.м, при этом к 1 июля 2011 года планируется запустить первый пусковой комплекс Евразия-Экспо, где намечено проведение выставки «Иннопром 2011». Особенность нашего центр в том, что он объединит пять выставочных павильонов площадью от 10 до 20 тыс. кв.м. Также в структуре комплекса предусмотрено возведение международного конгресс-холла и многофункциональной сервисной зоны, которая станет связующим звеном между павильонами и будет использована для организации отдыха и питания участников мероприятий. Заказчиком этого проекта выступает Синара-Девелопмент, а застройщиком и инвестором является ОАО "Уральский выставочный центр", 82% которого принадлежит ОАО «Корпорация развития Среднего Урала», а 18% - ЗАО Группа Синара. В настоящее время строители прокладывают дорогу и готовят площадку к началу работ. Генеральным подрядчиком выбрана строительная компания «Русград». Объем инвестиций в строительство екатеринбургского МВЦ составит около 4 млрд рублей.
- Также ваша компания принимает участие в строительстве курорта "Архыз" в Карачаево-Черкесии. Это не совсем стандартный для вас проект. Чем он привлекателен?
- Он нестандартный, пожалуй, не только для нас, а для страны в целом. Прежде всего, по масштабам: Архызкое ущелье подлежащее застройке. Фактически это три Куршавеля! На сегодняшний день проект находится в активной части начала работ на площадке. Он входит в федеральную программу по развитию юга России, и в части федеральных ресурсов развивается достаточно активно: подводится магистральная инфраструктура горного курорта, строятся дороги. Проектирование первого пускового комплекса в поселке Романтик на сегодняшний день закончено. Он рассчитан на 750 человек и будет состоять из шести гостиниц, кресельной канатной дороги и двух горнолыжных трасс. По трем гостиницам уже начались строительно-монтажные работы, закончено проектирование горнолыжной инфраструктуры. Курорт будет вводиться в эксплуатацию поэтапно. К 2013 году планируется увеличить гостиничный фонд до 5000 человек и построить пять канатных дорог, четыре ленточных транспортера общей протяженностью около 7 км, 15 км горнолыжных трасс. Общая стоимость инвестиций первого пускового комплекса составляет около 6 млрд рублей. Этот проект также реализуется в рамках государственно-частного партнерства: в сентябре 2010 года Группой Синара было подписано соглашение о сотрудничестве в реализации проекта с Карачаево-Черкесской Республикой, Внешэкономбанком и Экспертным советом при Министерстве экономического развития Российской Федерации по подготовке проекта создания туристического кластера в Северо-Кавказском федеральном округе.
- Планируете и дальше расширять географию проектов?
- В краткосрочной перспективе такой задачи не стоит. Если будут интересные для нас предложения, будем рассматривать.
- А есть задача расти по объемам?
- Мы стремимся в ближайшие годы сдавать по 100 тыс. кв. метров в год на Урале и по 50 тыс. в Волгограде. В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. метров в этих двух регионах.